RENDITA CATASTALE APPRODI TURISTICI. Massimiliano Grimaldi, Founding Partner di Grimaldi Studio legale Genova, ha assistito una società storica operante nel porto di Viareggio in un complesso e lungo contenzioso riguardante l’attribuzione della rendita catastale sull’approdo turistico* gestito dalla società in regime di concessione e la conseguente determinazione dell’imposta municipale propria (Imu).
La società aveva impugnato il provvedimento di attribuzione della rendita catastale determinata in € 208.000,00 dall’Agenzia delle entrate-Ufficio Provinciale del Territorio, contestando la non corretta interpretazione ed applicazione della normativa catastale** da parte dell’Ufficio. La Commissione Tributaria provinciale aveva parzialmente accolto il ricorso rideterminando la rendita in € 88.000,00, poi ridotta a € 44.000,00 dalla Commissione tributaria regionale Toscana a seguito di impugnazione della sentenza del giudice di primo grado.
Con l’assistenza legale di Massimiliano Grimaldi la società ha quindi ottenuto una riduzione del 79% sulla rendita catastale inizialmente attribuita dall’Ufficio e la conseguente rideterminazione dell’imposta in conformità a tale riduzione.
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* «approdo turistico»: è la porzione dei porti polifunzionali aventi le funzioni di cui all’articolo 4, comma 3, della legge 28 gennaio 1994, n. 84, destinata a servire la nautica da diporto ed il diportista nautico, anche mediante l’apprestamento di servizi complementari.
** Estratto del dpr n. 1142/1949
Art. 15. Del reddito lordo
Il reddito lordo e’ rappresentato dal canone annuo di fitto, ordinariamente ritraibile dall’unita’ immobiliare, calcolato ai termine di ciascun anno. Tuttavia quando le spese non relative al capitale fondiario non gravano per intero sul locatario senza altri oneri a carico di esso, al canone di fitto devono apportarsi le aggiunte o le detrazioni necessarie per ricondurlo a rappresentare il reddito lordo relativo al capitale fondiario.
Art. 16. Aggiunte al canone di fitto
Fra le aggiunte da, apportarsi, ove del caso, al canone di fitto per ricondurlo a rappresentarne il reddito lordo annuo del capitale fondiario, sono compresi:
a) l’interesse dei depositi di garanzia o delle somme anticipate dal locatario senza decorrenza di interessi a suo favore;
b) le spese di manutenzione ordinaria che, oltre quelle previste dall’art. 1609 del Codice civile, siano, per patto contrattuale o per consuetudine locale, attribuite al locatario, nonche’ le quote corrispondenti al costo dei miglioramenti facenti carico, per particolari condizioni contrattuali, allo stesso locatario;
c) gli altri speciali oneri eventualmente assunti dal locatario e la rimunerazione di prestazioni che il locatario fornisca per convenzione al proprietario.
Art. 17. Detrazioni al canone di fitto
Fra le detrazioni da apportarsi, ove del caso, al canone di fitto per ricondurlo a rappresentare il reddito lordo annuo del capitale fondiario sono comprese:
a) le spese sostenute dal proprietario per fornitura di acqua potabile, per il servizio di portineria, per l’illuminazione delle scale e dell’androne e simili, per il funzionamento dell’ascensore, per la fornitura di riscaldamento ed acqua calda e simili, quando esse non vengano rimborsate dal locatario;
b) le spese di manutenzione previste dall’art. 1609 del Codice civile quando per accordo tra le parti siano poste a carico del proprietario;
c) il corrispettivo dell’uso di mobili od arredi di cui il proprietario abbia, eventualmente fornito l’immobile;
d) la somma compresa nel fitto a titolo di rimborso di spese sostenute dal proprietario per adattare l’unita’ immobiliare a particolari esigenze del locatario.
Art. 18. Misura delle detrazioni o delle aggiunte
Le aggiunte o le detrazioni per le spese indicate nei precedenti articoli 16 e 17 si determinano nella misura nella quale esse vengono ordinariamente sostenute dal proprietario o dal locatario per le unita’ immobiliari urbane di quella categoria o classe.
Art. 19. Determinazione della rendita catastale in base al reddito lordo
Per la determinazione della rendita catastale il reddito lordo annuo va depurato da tutte le spese e perdite eventuali, escluse soltanto quelle relative all’imposta, fabbricati, alle relative sovraimposte ed ai contributi di ogni specie, nonche’ a decime, canoni, livelli, debiti e pesi ipotecari e censuari.
Art. 20. Spese e perdite eventuali
Le spese e perdite eventuali indicate nell’articolo precedente sono quelle che si riferiscono:
a) all’amministrazione, alla manutenzione ed alla conservazione del capitale fondiario;
b) agli fitti ed alle rate di fitto dovute e non pagate.
Art. 21. Spese di amministrazione
Le spese di amministrazione si determinano sulla base della relativa contabilita’ nel caso in cui la gestione dell’immobile sia affidato dal proprietario a terzi.
Nell’ipotesi di gestione da parte del proprietario tali spese si calcolano preventivamente, con riferimento agli immobili della stessa categoria e classe la cui gestione sia affidata a terzi.
Art. 22. Spese di manutenzione
Le spese di manutenzione sono quelle ordinariamente sostenute dal proprietario per conservare l’unita’ immobiliare nello stato nel quale normalmente si trovano quelle della categoria e classe.
Art. 23. Spese di conservazione
Le spese di conservazione sono quelle relative alla quota di assicurazione ed alla quota di perpetuita’ del capitale fondiario.
La quota di assicurazione si determina sulla base dei contratti localmente in uso con le societa’ di assicurazione e si detrae anche quando l’assicurazione non risulti stipulata per tutte le unita’ immobiliari della categoria e classe o per parte di esse.
La quota di perpetuita’ si determina sulla base del costo medio di ricostruzione per i fabbricati compresi nella categoria e classe, diminuita del valore di materiali residui e del prevedibile periodo di vita economica del fabbricato.
Art. 24. Perdita per sfitti
La perdita relativa agli sfitti si determina tenendo presente l’ordinario periodo di tempo intercorrente fra locazioni successive, nonche’ la periodicita’ e la durata dello sfitto necessario per l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria.
Non si tiene conto dello sfitto avente ordinario carattere periodico come quello che puo’ verificarsi per ville, case di villeggiatura e simili, ragguagliandosi, in tal caso, il reddito fondiario annuo lordo alla accumulazione annua dei redditi realizzati nei periodi di effettiva utilizzazione.
Non si tiene neppure conto degli sfitti derivanti da cause eccezionali ed, in particolare, di quelli che danno diritto ai rimborso dell’imposta secondo l’art. 9 della legge 11 luglio 1889, n. 6214 (serie 3ª) e successive modificazioni.
Art. 25. Perdita per fitti non corrisposti
Le rate di fitto dovute e non pagate si accertano con riferimento al periodo censuario fissato per legge. Esse non si considerano come perdite quando il loro mancato pagamento sia dipeso da avvenimenti eccezionali.
Art. 26. Determinazione delle spese e delle perdite
Le spese e le perdite indicate nei precedenti articoli 21, 22, 23, 24 e 25 si determinano facendo riferimento a condizioni normali e si esprimono in una quota parte del reddito lordo.
In mancanza di dati espliciti, le dette quote parti si determinano con apprezzamento sintetico sulla base dei dati complessivi raccolti per unita’ immobiliari analoghe.
Art. 27. Determinazione della rendita catastale in base al capitale fondiario
Per le unita’ immobiliari per le quali nella zona censuaria la locazione non esista o abbia carattere di eccezione, la rendita catastale si determina aggiungendo alla rendita fondiaria, calcolata come interesse del capitale fondiario, le spese relative alla imposta fabbricati, alle relative sovraimposte ed ai contributi di ogni specie.
Art. 28. Del capitale fondiario
Il capitale fondiario e’ costituito dal valore venale della, unita’ immobiliare all’epoca censuaria stabilita per legge. Esso si determina di regola tenendo presenti i prezzi correnti per la vendita di unita’ immobiliari analoghe.
Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla base degli elementi previsti nel precedente comma, il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unita’ immobiliari.
Art. 29. Saggio di interesse
Il saggio di interesse da attribuire al capitale fondiario per determinarne la rendita e’ il saggio di capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per oggetto uniti immobiliari analoghe. Qualora si tratti di unita’ immobiliari che a causa delle loro caratteristiche o destinazione, siano per se stesse non suscettibili di dare un reddito in forma esplicita, si devono, invece, tener presenti i saggi di capitalizzazione che risultano attribuiti dal mercato ad investimenti concorrenti con quello edilizio.
Le spese o perdite eventuali, escluse soltanto quelle relative alla imposta fabbricati, alla relativa sovraimposta ed ai contributi di ogni specie, devono essere determinate con il metodo indicato nell’art. 20 e seguenti.
In tali casi puo’ indicarsi solo la quota parte del reddito lordo che corrisponde al complesso delle dette perdite e spese eventuali, determinandolo con apprezzamento sintetico sulla base dei dati raccolti per unita’ immobiliari analoghe.